Hypotheek verlengen of oversluiten?

Nog even de basis. Jouw hypotheekrente staat meestal 5 jaar, 10 jaar of 20 jaar vast. Een vaste hypotheekrente geeft je de zekerheid van vaste bruto lasten per maand. Een variabele hypotheekrente, die overigens vaak lager is dan een vaste hypotheekrente, kan per maand variëren. 

​Hypotheek ver​lengen = gratis

​​Als jij je rentevaste termijn ‘uitzit’, krijg je rond de drie maanden voor de einddatum een verleningsvoorstel van de bank of hypotheekverstrekker. Dat is hét moment om verder te kijken naar andere aanbieders. 

Je beslist of je jouw hypotheek wilt verlengen bij je huidige bank/aanbieder of dat je wilt verlengen via een nieuwe hypotheekverstrekker. Officieel spreken we in het tweede geval niet over verlengen maar over een ‘nieuwe hypotheek’.

Oversluiten hypotheek

Bij het oversluiten van je hypotheek wacht je niet tot je rentevaste termijn eindigt. Je wilt profiteren van de actuele laagste hypotheekrente en beëindigt eerder de hypotheekovereenkomst. Dat vooraf beëindigen kost de bank geld en daarom betaal je een extra vergoeding, ook wel oversluitboete genoemd. De hoogte van die boete bepaalt of jij oversluiten wél of geen aantrekkelijke optie vindt.  

Kosten bij hypotheek oversluiten of verlengen

De beslissing om je hypotheek wel of niet over te sluiten gaat verder dan alleen een vergelijking van de hypotheekrente. Je krijgt ook te maken met kosten, te weten: notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte, taxatiekosten en kosten voor hypotheekadvies. Reken op zo’n 3.000 euro. 

Wil je liever je hypotheek verlengen via een nieuwe bank? Ook dan betaal je kosten! Wat dat betreft geen voordeel dus. Wil je de kosten volledig vermijden, dan zul je het rentevoorstel van je huidige bank moeten accepteren. Daarin neem je echter een risico. De kans is aanwezig dat jouw huidige hypotheekverstrekker in de toekomst niet meer de goedkoopste is. Rondkijken is sowieso verstandig. 

Oversluitvoorbeeld 1: hypotheekrente nog 3 jaar vast

Je hebt een hypotheek van € 200.000 tegen 4% rente. Deze staat nog drie jaar vast. Je vraagt je af of oversluiten van je hypotheek zinvol is en wilt je hypotheekrente 10 jaar vast zetten. 

Voor het oversluiten betaal je eenmalig een boete van netto zo’n € 7.700 euro. Maar het voordeel is dat je de komende drie jaar minder rente betaalt. Dat scheelt je netto zo’n € 7.500. 

Je boete en voordeel zijn ongeveer net zo groot. Zou oversluiten dan toch zinvol kunnen zijn? Ja, als je het fijn vindt nu al de zekerheid te hebben van tien jaar een vaste lage rente. Vergeet daarbij niet de oversluitkosten mee te rekenen!

Oversluitvoorbeeld 2: hypotheekrente nog 7 jaar vast 

Je hebt  een hypotheek van € 300.000 tegen 3,5% rente. Deze staat nog 7 jaar vast. Je wil zekerheid van de lage hypotheekrente voor langere termijn, bijvoorbeeld 20 jaar.

Bij het oversluiten van jouw hypotheek ben je nog 7 jaar lang een hogere rente verschuldigd aan jouw hypotheekverstrekker. Je boete loopt op tot ruim € 10.700 netto. Je lasten gaan wel omlaag maar de nieuwe rente is slechts 0,1% lager. Dat scheelt je in totaal slechts € 1.300. Per saldo kost het oversluiten van de hypotheek je dus € 9.400.

Een slechte investering, zo lijkt het. Maar misschien in jouw geval toch het overwegen waard? Je ‘koopt’ als het ware 13 jaar (20 jaar - 7 jaar) extra zekerheid. Dat kost je € 60 per maand extra (€ 9.400 / 13 jaar x 12 maanden). Enerzijds een beperkt bedrag. Anderzijds wellicht onnodig als op langere termijn de hypotheekrente laag blijft. 

Uiteindelijk geldt dat je bij oversluiten kiest voor zekerheid op lange termijn. Wat jij zekerheid waard vindt, is aan jezelf. Wachten en ‘hopen’ op een lage rente op het moment van verlengen kan natuurlijk ook. 

In deze voorbeelden zijn we uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek. Bij het oversluiten van een annuïteitenhypotheek ziet de berekening er net anders uit.